王某与张某签订了二手房屋买卖合同,合同中约定了房屋的面积、设施、付款方式等内容,王某按约定支付了购房款。一个月后,张某的妹妹对王某购置的房屋主张部分权利,并得到了张某的认可。因此王某对张某提出了索赔要

王某与张某签订了二手房屋买卖合同,合同中约定了房屋的面积、设施、付款方式等内容,王某按约定支付了购房款。一个月后,张某的妹妹对王某购置的房屋主张部分权利,并得到了张某的认可。因此王某对张某提出了索赔要求,对此情况,张某()。

A 、不承担任何责任

B 、与王某重新签订合同

C 、承担权利瑕疵担保责任

D 、承担物的瑕疵担保责任

参考答案:

【正确答案：C】

《合同法》第150条规定出卖人就交付的标的物负有保证第三人不向买受人主张任何权利的义务。而张某隐瞒了与妹妹共有房产的事实,张某对出卖的房屋没有完全的所有权或处分权,故该房屋存在权利瑕疵,张某应当承担权利瑕疵责任。故C为正确答案。

张某与王某订立的房屋买卖合同是否有效

有效，法律解释如下。

《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据

证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

”不动产权属证书只是证明，仅仅起到证据的作用，证明那套房子是你的，不是别人的。此外，无任何别的意义。物权法是调整静态财产的归属和利用关系，不涉及

对合同效力的判断。因此，在调整物的交易流转领域还是应当适用合同法，并结合其他法律和行政法规对合同效力作出判断。其次，房地产证是拥有

所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。但无权处分行为在无权处分人取得处分权利以后便生效，转而成为有权处分

行为。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法

规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法

院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其

他物权不能转移。依此规定，没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。再次，有的房屋买卖合同约定在卖方拿到房产证或者具备转让条件以后双方

再履行买卖合同，这样的合同也并非一定无效。这样的合同其实是附条件合同，在所附条件“卖方拿到房产证或者具备转让条件”成就以后合同才生效。在卖方没有

拿到房产证时，该合同不生效，但不生效不是无效，一旦条件成就合同就生效；如果合同所附条件确定不会实现，该就成为一份无效合同了。

民法典施行后“一房二卖”如何承担法律责任

一、问题提出

2020年3月，张某与王某签订“存量房屋买卖合同”，约定张某以总价147万元购买王某位于A市的房屋一套。同日，张某向王某支付定金4万元，购房预付款1.97万元；同时约定，若王某将房屋出售给第三人导致张某作为买受人无法取得房屋所有权的，则构成根本违约，买受人有权单方解除合同，合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并退还全部已付款。

合同签订后，张某多次通过微信等方式催促王某办理过户手续，但王某均以各种理由拖延办理。后查实，王某已在当年5月下旬将案涉房屋以高于与张某的售价出售并过户给了他人。之后，张某起诉至法院，请求解除合同，要求王某返还上述定金、购房预付款，并支付违约金29.4万元。

二、问题分析

法院认为，王某将房屋“一房二卖”的行为违反了合同约定，且构成根本违约，张某有权解除合同。本案中张某直接以提起诉讼方式主张解除合同，故合同解除时间为起诉状副本送达对方之日。结合合同的履行情况、王某的过错程度、张某的预期利益及王某将案涉房屋出售并过户给他人时的价格等因素，根据公平原则综合予以衡量，认为双方约定的违约金过高，应当予以调减，酌定为6万元为宜。

三、问题解决

法院判决张某与王某签订的房屋买卖合同于2020年10月21日解除，解除后的法律后果等则仍按照合同法的相关规定，判决被告王某向张某返还购房预付款1.97万元、定金4万元，并支付违约金6万元。

四、小结

2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行，但作为新的法律民法典是不适用于其施行前发生的行为与事项，这就是世界上通行的“法不溯及既往“的法律适用原则。其目的是为了维护法律本身及法律秩序的安定性，保护原有法秩序下个体的信赖利益的必然要求。但是，该原则并非绝对，为了顺应社会发展变化对法律变革的要求，实现实质公平正义的需要，也存在例外，即该原则常被在一定条件下的“法可溯及既往”所补充。如：适用民法典的规定符合三个“更有利于保护民事主体合法权益、维护社会和经济秩序、弘扬社会主义核心价值观”标准的；或“空白溯及”，即法律事实发生的当时没有法律规定，《民法典》对此作了规定，为方便法官裁判，同时为保证裁判标准的统一，有必要统一适用《民法典》的规定进行裁判。本案即属于“空白溯及”例外，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。民法典第五百六十五条第二款的规定为，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除，即对于施行前一方当事人未通知对方而直接以提起诉讼方式主张解除合同的情形，民法典具有溯及力。本案中张某直接以提起诉讼方式主张解除合同，故合同解除时间为起诉状副本送达对方之日。而对民法典施行前的法律事实引发的其他关于合同是否应当解除、解除后的法律后果等，仍应适用当时生效的合同法规定，民法典则不具有溯及力。因合同法还明确，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，故法院结合合同的履行情况、王某的过错程度、张某的预期利益及王某将案涉房屋出售并过户给他人时的价格等因素，根据公平原则综合予以衡量，认为双方约定的违约金过高，应当予以调减，酌定为6万元。

买卖房屋没过户,法律生效吗

给你看个例子你就明白了

张某于2006年2月与王某签订房屋买卖合同，将80平方米的房屋卖给王某，王某当即支付了全部36万元的房款，张某也在2月5日将房屋交给了王某。当时双方为了逃避缴纳营业税、契税等费用，就房屋买卖合同进行公证，但却没有办理房屋产权过户登记。2007年5月，张某因其他财产纠纷被诉至人民法院，法院根据生效判决执行张某的财产，对王某居住却登记为张某名下的房屋进行查封，并准备拍卖。王某情急之下致电本报律师热线，咨询如何维护其权益。调查：购房不登记情况很普遍

《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

针对上述规定，记者对成都二手房交易市场进行一番调查采访后发现，目前市场上的二手房，大部分是购买住房不足5年就欲转手交易的新房或次新房。有不少中介公司的销售代表向记者介绍，如果想购买二手房，但又不想交纳去年出台的“国六条”规定的营业税，交易双方可以签订合同并经过公证处进行公证，待房屋达到“国六条”规定的期限后，再办理过户手续。并表示，合同经过公证后就具有法律效力。为打消记者的顾虑，不少销售人员还介绍，通过这种方式进行房屋交易的现象比较普遍，已经销售了很多套房屋。律师：不登记房屋产权不属于你

针对上述案例以及记者调查的情况，四川致高律师事务所副主任林方平律师认为，房屋作为不动产，变更其所有权必须在法定登记机构进行变更登记，且变更所有权的法律效力是自登记时生效。林律师分析说，去年国家出台“国六条”，要求对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。为了避税，上述案例中的情况就自然发生了。上述案例中，张某与王某签订了房屋买卖合同，经公证但未办理房屋过户登记，该房屋买卖合同依法为有效。但公证机构并非不动产登记机关，依照物权法规定，该房屋的所有权仍归张某，张某对他人负债，其他人有权要求执行该房屋。

四川致高律师事务所宋关平律师指出，预告登记制度是不动产登记制度中的一项特殊规定，旨在规范出售期房以及其他暂时不能办理过户登记房屋的行为。预告登记并不能立即发生物权效力，而是为了保障将来能实现物权，物权法第九条规定的“登记制度”是能立即产生物权效力的。提示：房屋转让应依法登记

针对时下不少人认为房屋买卖合同双方已经签署并且经公证，就合法有效，受国家法律保护，而办理房屋过户登记则会缴纳金额不菲的营业税、契税，加大交易成本，于是选择签订合同却不办理过户登记。宋关平律师指出，这种认识是对法律的误解，正如上述案例中，张某与王某签订的房屋买卖合同确实合法有效，但其所产生的是债权效力，王某的目的却是想获得该房屋的所有权（物权），仅仅拥有合同并不意味着对房屋拥有所有权，即便经过公证也未改变房屋的物权状态。一旦出现案例中的情况，张某被强制执行财产，该房屋作为张某所有的财产将可能被查封甚至拍卖，王某的权益将只能依据有效的房屋买卖合同要求张某赔偿损失，承担违约责任。

因此，四川致高律师事务所的律师提示广大购房者，在进行房屋等不动产交易时应当切实履行合同义务，按照法律规定办理变更登记手续，以实现购房者取得房屋所有权的目的，切勿因贪图“小利”而丧失“重要权利”。