某建筑工程竣工后未经验收发包人提前使用，下列说法正确的是（）。
A 、出现防水问题，5年内承包人应承担保修责任
B 、主体结构出现裂纹，承包人应承担保修责任
C 、出现任何问题承包人都需要承担保修责任
D 、出现任何问题承包人都不需要承担保修责任
【正确答案：B】
《建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用未经验收或验收不合格的，不得交付使用。这是法律对工程交付使用的强制性规定，发包人不得因任何原因擅自使用未经验收或验收不合格的工程。如擅自使用，就应当承担相应的法律后果。根据最高法《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条之规定，发包人擅自使用未经竣工验收工程，视为其认可工程质量合格或同意对工程发生的质量问题自担责任，放弃了对工程质量缺陷提出抗辩的权利，再以其使用部分工程质量不符合约定为由主张权利的，不应得到支持。实践中，适用最高法《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条，还应注意到：
(1)发包人只使用了部分工程，仅在使用部分工程范围内对质量问题自担责任，承包人仍对未使用部分工程质量承担责任(2)即使发包人擅自使用工程，承包人仍应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担责任(3)承包人退场，发包人仅仅是控制工程，不属于“擅自使用”(4)虽未经过竣工验收，但承包人同意发包人使用，同样不属于“擅自使用”。法律依据:《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
建筑工程未竣工验收，业主提前使用，质监站的处理措施是警告，严重者罚款。 在建设工程全过程中，工程的竣工验收是一项非常重要的环节，工程质量的好坏关系到国家资源和人民生命财产的安全，因此国家规定了严格的工程竣工验收程序。《建筑法》第61条、《合同法》第279条均规定，建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由此可见，建设工程竣工后进行验收是承、发包双方的强制义务。实践中，为提前获得投资收益或者是为了拖欠工程款等原因，发包方往住在工程未经竣工验收就提前使用的情况时有发生，这种做法实际上蕴涵着巨大的法律风险。发包人将未经验收合格的工程投入使用的，可视为对工程质量是认可的，或者虽然工程质量不合格，但自愿承担质量责任。发包人使用未经验收的工程，其应当预见工程质量可能存在问题。随着发包人的提前使用，其工程质量责任风险由施工单位随之转移给建设单位。建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，承、发包双方对此类工程质量问题应由谁承担责任一直争论不休。《司法解释》第13条对此作出了明确的规定:“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”在理解和适用本条时，需注意如下问题：第一、发包人擅自使用未经验收的建设工程的，仅对其擅自使用部分出现的质量问题承担风险责任。假如承包人承建了A、B两幢大楼，发包人仅使用了还未经竣工验收的A大楼，则施工单位应对除A大楼外的B大楼的质量问题承担修复责任。第二、本条规定仅适用于建设工程的非结构性质量问题，对于建筑工程在合理使用寿命内地基基础工程和主体结构质量出现问题，无论建筑工程是否经过验收、发包人是否擅自使用，承包人都要承担责任。这里所说的“合理的使用期限”一般应与工程主体结构的设计使用年限相符。目前一般参照中华人民共和国城乡建设环境保护部的《民用建筑设计通则JGJ37-87（试行）》第1.0.4条建筑耐久年限规定，以主体结构确定建筑耐久年限分为下列四级：一级耐久年限100年以上，适用于重要的建筑和高层建筑；二级耐久年限50年—100年适用于一般性建筑；三级耐久年限25年—50年适用于次要的建筑；四级耐久年限15年以下适用于临时性建筑。第三、本条规定同样适用于工程验收不合格，未经重新验收，发包方即擅自使用工程的情况。实践中，工程合格往往要经过多次验收。按照行业惯例，对验收不合格的，发包人应该有一个书面整改通知给建筑商，建筑商依此进行整改，并在整改后再次向发包人递交竣工验收报告，重新组织验收。如果发包人未经重新验收即擅自使用工程，出现质量问题，仍由其自行承担责任。第四、当遇到发包人擅自使用未经验收的建设工程时，承包人需固定业主使用建设工程的时间和状况。有一个案例：一个厂房未经验收，发包人已经使用，使用了一段时间后，因故停止使用。在诉讼过程中，发包人否认曾使用过厂房，而建筑商却没有证据证明其使用过，最终败下阵来。业主擅自使用该工程的时间，就是实际竣工日期。业主使用工程的行为，推定工程质量合格，免除了承包人部分质量保修责任，但对地基基础工程和主体结构质量，仍承担民事责任。除此之外，承包人应主动启动结算程序，向发包人递交竣工结算报告或直接启动法律维权程序，这样避免发包人通过拖延组织竣工验收达到延迟支付工程款的目的。
。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”
建设工程未经竣工验收，发包人不能擅自使用，否则将导致不利法律后果。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2004〕14号）第十三条规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。
由于房屋建筑质量问题错综复杂，国家法律法规规定工程必须经过竣工验收。竣工验收是指建筑工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序，是全面考核基本建设工作，检查是否合乎设计要求和工程质量的重要环节，是房屋从建设生产转入使用的一个重要必经环节。新建、扩建、改建项目及技术改造项目一律要经过工程验收后，方可交付使用。为了保证建设工程质量，我国有关法律法规对工程竣工验收程序等有严格的规定。《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
没有经过竣工验收或者验收未通过的，发包人不得提前使用，对发包人擅自或强行使用的，根据本条司法解释由此发生的质量问题及其他问题，由发包人自行承担责任。该规定实际上是对建设工程风险转移的一个“规则”：未尽验收但是发包人提前使用的，建设工程的质量责任风险发生转移。
本来根据《建筑法》规定，施工单位应对建筑工程质量承担责任。但根据本条规定，在建设工程未经过竣工验收或者验收未通过的情况下，如果发包人擅自或强行使用，即视为建筑工程质量合格，或者虽然工程质量不合格但是发包人自愿承担质量责任。发包人应当预见工程质量可能会存在质量问题，其提前擅自使用未经验收的工程，工程质量责任风险也由施工单位随之转移给发包人，而且工程交付的时间，亦可认定为发包人提前使用的时间。
要特别注意发包人仅对其擅自使用部分承担工程质量风险责任，而不是对整个建设工程的工程质量承担风险责任。也就是说，对未使用部分，其质量责任仍然有施工单位承担。
关于工程未经验收，发包人擅自使用，其质量问题自行承担的问题，在本司法解释作出规定以前，《建筑安装工程承包合同条例》第十三条第二款第三项有类似的规定。在本司法解释起草过程中，对发包人擅自使用未经验收工程的，其应对使用部分还是全部工程承担质量责任问题，在讨论中存有不同意见。一种意见认为，发包人只要擅自使用未经过竣工验收或者验收未通过的工程的，无论使用部分的面积多少，均应承担全部工程的质量责任。其理由是，发包人一旦使用其中一部分，施工单位对其他部分将无法进行施工或管理。另一种意见认为，发包人仅应对使用部分承担工程质量责任。理由是：建筑工程质量责任依法应由施工单位负责依照有关法律规定，对发包人应承担的质量责任不宜作扩大性解释。如果不限制在使用部分，那么一幢楼仅使用其中一层，或者一个小区多幢楼仅使用了其中一幢，其发包人就承担全部建设工程质量责任，而施工单位就此免除了责任，显然不合理。后来司法解释采纳了后一种意见，发包人仅对使用部分承担质量责任。
在建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，是不是承包人彻底免除责任呢？并非如此。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，即便发包人未经竣工验收擅自使用的，如果建筑工程在合理使用寿命内地基基础工程和主体结构质量出现问题，承包人仍然要承担责任。根据《建筑法》第六十条规定，建筑物在合理使用寿命内，确保地基基础工程和主体结构质量，是承包人依照法律规定必须履行的工程质量保证义务。该规定是法律强制性规定，其要求承包人必须确保地基基础工程和主体结构的质量在建筑物合理使用寿命内不能出现问题，这是承包人依照法律规定必须履行的工程质量保证义务，如果出现问题承包人就必须承担民事责任。
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