甲房地产开发公司拟在某市旧城区某地块上开发合同价格为1000万元的住宅小区项目，并与乙施工单位签订了施工合同。在开工前，甲公司须向工程所在地的区政府建设局申请领取施工许可证。甲公司申请领取施工许可证的

甲房地产开发公司拟在某市旧城区某地块上开发合同价格为1000万元的住宅小区项目，并与乙施工单位签订了施工合同。在开工前，甲公司须向工程所在地的区政府建设局申请领取施工许可证。甲公司申请领取施工许可证的时间最迟应当在()。

A、确定施工单位前

B、住宅小区工程开工前

C、确定监理单位前

D、住宅小区工程竣工验收前

参考答案:

【正确答案：B】

参见《建筑法》第七条规定。第七条 建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证;但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。

土地增值税税收筹划的方法

土地增值税清算开查，房地产企业提前备账。

房地产开发企业如何应对和统筹安排土地增值税的清算补税事项？进行有效的土地增值税税收筹划，势必成为房地产企业当前及今后企业发展中的重要课题。企业追求的目标是企业价值最大化，价值最大化最有效的评价方式就是利润及利润率增长的可持续性。作为企业的决策者，在充分理解政策的同时，要尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。房地产企业在计算土地增值税时，在不违反税法的前提下，应当选择对自己最有利的计税方案，从而达到节约土地增值税的目的。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号颁布实施以后，税收新政堵住了房地产行业的一些税收漏洞，但也提供了新的可供筹划的涉税空间。房地产开发企业需要根据新的政策，适当调整开发、销售的策略，在不违反税法的基础上减轻税负。运用会计的技术和方法，对计税现状分析研究，我们认为规避土地增值税仍有可行的筹划空间，其土地增值税节税空间和经济效益还是比较可观的。笔者现将工作实践中探讨的土地增值税税收筹划的几种实用方法介绍如下。

一、充分利用土地增值税免税期限优惠政策

如《深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》深地税发〔2005〕609号第一条规定：房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准。对在2005年11月1日(含11月1日)后签定房地产销售合同的，在纳税人取得房地产销售首期款收入时，就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。深圳××花园五期销售收入37,765万元，其中2005年11月1日以前签定购房合同金额31,636万元，土地增值税纳税清算时依照上述通知，申报应税收入6,129万元。

二、开发商品房转自用不再视同销售

国税发[2009]31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后，不应当视同销售。不难看出，开发出品转作固定资产已经不再按照视同销售处理，企业需要密切关注，避免给自身增加不必要的纳税负担。

三、选择多元化方式处置开发产品

多元化方式处置开发产品的方式包括：销售、出租、先出租后销售、售后返租、股权投资、产权转让、转作经营性资产（开发产品自用自营）等。

对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有型物业开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的筹划，降低土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。对一些从事商业物业开发的房地产发展商来说，现在要把过去以销售为主转向以自己持有为主，因为自己持有没有增值就不用交土地增值税，深圳出租回报率还是比较高的。

将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营，即可享受不征收土地增值税的税收优惠。据了解，有的公司可能计划将一些项目的商铺留在自己的手里，不租也不卖，不形成收入，这样做既可以不超过85%以上已销售的门槛，还可以坐享房产升值。这一筹划思路首先要服从于企业经营规划和现实，不卖了改自用、自营，这种情况在实际工作中可行性并不很强。其次要从延缓即时缴纳土地增值税的时间上考虑，因为对于房地产开发企业来说，自用房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。特别值得注意的是，这里既要考虑由此延缓即时缴纳土地增值税所获得的资金时间价值，也要预测资金的风险价值，同时应兼顾再转让时的房产市值以及旧房扣除额的收益等。至于如何利用“企业兼并转让房地产的征免税规定”的税收优惠，从原理上看，应当仍然从属于这一筹划思路。

四、三项预提费用可以税前扣除

国税发[2009]31号第三十二条允许三项预提费用在预提时依法税前扣除对纳税人比较有利，也在一定程度上突破了以票控税的机械性规定。除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10% 。

2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

五、地下停车场作为公共配套设施处理

当一个房地产开发项目存在地下车库情况下，这时地下室车位面积能否计入可售面积？有的税务机关认为应计入可售面积，有的则认为不应计入可售面积。

相关土地增值税税收政策：对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

某市地方税务机关认定：地下车库应计入可售面积，并且该项地下室成本并不可以全部一次性结转销售成本，而是进入计算可售面积单位工程成本的总成本，当期实际销售车位面积计入已售面积，结转销售成本，与当期实现的车位销售收入形成配比。

国税发[2009]31号第三十二条：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

六、选择有利的增值额核算方式

一个开发项目即建有普通住宅、又建有商业用房，从房地产开发成本核算上讲，通常是以单栋楼为核算对象或者以一个建筑商所承揽的建筑工程为核算对象。如何计算土地增值税，在税收实践中有不同的理解。由于计算扣除项目的复杂性，计算方法有先按基本核算项目计算再按收入或面积分摊扣除项目的方法，还有先按面积分摊扣除项目再按规定计算的方法，而且不同的计算方法会产生迥然不同数额的结果。

计算方法一：住宅和商业用房分别计算土地增值税

计算方法二：住宅和商业用房合并计算土地增值税

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）中规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定（即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%的，免征增值税）。

该文件要求分别核算增值额，但怎样核算并未做出具体要求。如果对房地产开发企业所开发的连体楼会计上必须分不同用途归集成本费用的话是不可能的（收入的核算可准确每一业主），或者归集的过程本身就是分摊成本费用的过程，难以准确把握。现实工作中没有一个开发企业的会计人员在帐务处理上是分层核算成本费用的。计算方法一是分别核算，确切的讲是分摊核算，符合财税字[1995]048号文件的精神。而计算方法二是以核算对象整栋楼为单位进行的核算。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。这一规定与计算方法二计算土地增值税的方法相吻合，从法律位阶来讲，税收法规要高于税收规章和规范性文件，因此计算方法二是可取的。需要注意的是，如果纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，按方法二计算出的增值率未超过20%的，应对其非普通住宅的部分按税法的规定分摊成本费用计算相应的土地增值税。

《国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作的通知》中第一条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，其核算项目或核算对象是指房地产主管部门审批的开发项目。土地增值税原则上按纳税人开发的不同类型房地产分别清算。”这里所讲的“清算”就是先按核算对象即方法二计算出增值率判定土地增值税税率，确定征免对象，然后在不同类型房地产之间分摊相关的成本费用，分别清算应缴纳的。

七、充分运用加计扣除政策

《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。

土地增值税扣除项目中开发间接费用的归集是企业筹划时值得关注的一个点。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，实施细则规定开发间接费用属于开发土地和新建房及配套设施费，应全额计入扣除项目金额中，在计算土地增值税时有效地扣除，同时政策还规定这部分费用房地产企业可以享受20%的加计扣除。这些内容由于界线不是很明确，会计账务处理时容易把这项费用的一部分计入管理费用或销售费用。土地增值税实施细则规定管理费用及销售费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的5%以内计算扣除（或财务费用、销售费用、管理费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的10%以内计算扣除）。如果管理费用及销售费用总和超过了此限额，吴入管理费用和销售费用的开发间接费用在计算土地增值税时就不能全额扣除，多交土地增值税。这些费用如果正确归集到开发间接费用中，不仅可以全额扣除，还能享受20%加计扣除。所以企业对开发间接费用归集时要谨慎,用足用好税收政策。

八、巧用特殊扣除项目规定

《土地增值税暂行条例实施细则》规定，“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

在实际操作中，以上两种方法计算的"房地产开发费用"必然存在差异。因为第一种方法中允许"据实扣除"的利息和第二种方法中"合计数"的5％（即因包括利息费用而增加的部分）不一定相等。如果企业进行纳税筹划，就要比较这两者的高低，选择其中扣除利息较高者对应的方法，作为企业的最后选择。如果允许"据实扣除"的利息费用较高，应选用第一种方法，单独计算利息支出；否则，应选用后一种方法，按"合计数"的10％扣除全部费用。

企业判断是否提供金融机构证明，关键在于所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明比较有利，如果没有超过5%，则不提供证明比较有利。据此，若企业主要依靠负债筹资，利息费用占的比例较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费计入房地产开发费用。反之，若主要依靠权益资本筹资，则可利用另外一种方法。

九、选择有利的地价成本分配方法

国税发[2009]31号第三十条

企业下列成本应按以下方法进行分配：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。

土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

例:××商都开发用地面积136,500平方米(一期88,600平方米,二期47,900平方米),地价费用12,549万元,一期摊销地价金额:9,914万元,二期地价费用分配计算方法可作以下选择:

A.按一期减余面积、费用计算摊销的单位土地成本(余数摊销)

(12,549万元-9,914万元)/ 47,900平方米=550.10元/平方米

B.按实际面积分别计算摊销的单位土地成本(平均摊销)

12,549万元/136,500平方米*47,900平方米=919.34元/平方米

C.两种地价费用分配计算方法的单位土地成本差异:

364.24元(550.10元/平方米-919.34元/平方米)

上述按占地面积法计算摊销单位土地成本的方法, 请应商主管税务机关同意后进行分配。

以上是进行土地增值税税收筹划的几种常见方法,在实际操作中,纳税人应当具体问题具体分析,灵活运用税收政策。其前提应是在合理和不违法的情况下，合理节税，减轻税收负担，这样才能减少纳税风险,找到不违反税法的筹划空间。增加税后利润，实现企业价值的最大化。总之，房地产企业收税筹划的途径有多种，但都必须合法、可操作，并能给企业带来实际效益

土地增值税空转案例在哪类企业查

近年来，伴随着全国各地税务机关集中铺开土增税清算审核，一些房地产企业因土增税处理不当，被列为税务检查或稽查对象，并最终收到了土增税调整的处理决定。此外，在清算审核中，税务机关还掌握了大量房地产企业土增税的第一手涉税资料，这些纳税信息可能用于和后续的房地产企业土增税申报进行比对，从而可能引起土增税调整的连锁反应。

拒不申报及账簿资料不全是土增税调整风险的高发地带，除此之外，对于进行了土增税申报，并提交了纳税资料的企业，如果税务机关从纳税资料中发现异常，例如瞒报收入，虚报扣除项目，以及申报收入偏低的，也会采取税务检查或稽查措施，并对企业涉税事项进行调整。

本文将结合近年来发生的六起土增税调整典型税务稽查案例，深入分析房地产企业土增税调整风险，提示房地产企业加以关注并做好事前防范。

一、商品房销售价格低于房地产评估价格被调增收入

1992年9月，A公司开始在X地块上开发建设X项目。

2011年8月，X省Y市Z区地税局作出《土地增值税清算通知书》，认定A公司“已符合土地增值税清算条件”，“自收到本通知之日起90日内”办理土地增值税清算手续。

2011年12月，因A公司超期未作清算，Y市税务局对A公司展开税务检查，并委托B税务师事务所对X项目的转让房地产收入总额进行涉税鉴证。同月，A公司委托C会计师事务所进行土增税清算鉴证，并出具《土地增值税清算鉴证报告》。

2013年6月，A公司向Y市税务局评估分局提交《关于确认X项目土地增值税清算结果的报告》。认为：其根据税务机关发出的土地增值税清算通知和要求，已聘请中介机构C会计师事务所作出了土地增值税清算鉴证报告，并按鉴证报告结果申报缴纳土地增值税1,111万元。

2014年7月，Y市税务局向A公司送达《土地增值税清算核实意见书》。称涉案项目已初核完毕，请于接到通知书之日起5日内对以下内容进行核实：……销售收入拟调增1,346,817.64元……，应补缴土地增值税。

A公司不服，先后提起行政复议和行政诉讼。X省税务局认为：《X省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（X地税发〔2009〕187号）第三条规定，“对商品房销售价格明显偏低的，其收入按下列方法和顺序确认：（一）按本企业同期、同类商品房的平均价格确定；

（二）按本企业近期、同类商品房的平均销售价格确定”。本项目中，B税务师事务所对售价偏低的房屋按同月同类型均价进行调整，但由于存在一月只售一套房情况，无参考价格。Y市税务局遂按当年同季度同类型均价下调20%为标准，对该项目整个收入重新计算调整。

X省Y市中级人民法院认为，Y市税务局对售价偏低收入调整合法、合理，判决驳回A公司的诉讼请求。X省高级人民法院判决驳回A公司再审申请。

本案争议焦点是Y市税务局对A公司房地产转让收入的调整是否正当。根据《土地增值税暂行条例》，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，税务机关有权调整收入。此处需要注意三点：

1、“低于”不同于“明显偏低”。“明显偏低”已经达到了核定征收的条件，对于实际成交价格低于房地产评估价格，但不构成“明显偏低”的，虽然不能对整个项目核定征收，但税务机关仍然有权对收入进行调整，以确保税款计缴的准确性。

2、“房地产评估价格”需由具备资质的评估机构评定。根据《土地增值税暂行条例实施细则》，“房地产评估价格”，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。

3、调整收入的方法可能存在地方性差异。根据《土地增值税暂行条例实施细则》，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。需要注意的是，各地对收入调整的具体方法可能有不同的细化规定，实践中应关注当地政策。

本案中，Y市税务局委托B税务师事务所对X项目的转让房地产收入总额进行涉税鉴证，发现A公司转让房地产的成交价格低于评估价格。根据X地税发〔2009〕187号，应当按下列顺序确认收入：

（1）本企业同期、同类商品房的平均价格；

（2）本企业近期、同类商品房的平均销售价格。由于A公司当月仅售出一套同类商品房，缺乏参考性，X市税务局适用第二顺序，以A公司当季度同类商品房均价为基础，并下调20%作为调整标准，符合法律规定。

房地产企业应当从以下3方面防范此类税务风险：

1、在规定期限内作土增税清算。根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号），对于达到清算条件的项目，应当在满足条件之日起90日内办理清算手续。对于税务机关要求进行清算的项目，应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。房地产企业应当在上述规定期限内及时办理土增税清算手续，避免因拖延清算遭到税务稽查。

2、聘请专业的涉税中介机构。一方面，企业应当严守合规底线，不能与涉税中介机构恶意串通，提供不实的土增税鉴证报告。另一方面，企业应当聘请专业的涉税中介机构，土增税清算是一项繁琐的涉税业务，要求中介机构具备专业的税务知识。如果中介机构浑水摸鱼，完全按照企业的想法出具报告，不做实质性审核、鉴证，最终将会引发稽查、调整风险。

3、注意商品房成交价格的均衡性和一贯性。一方面，成交价格应当不低于其他企业同地段同期同类商品房成交价格，避免被认定为成交价格偏低。另一方面，成交价格应当保持一贯性，与本企业同地段前期同类商品房成交价格基本持平，除确有合理原因外，避免出现价格腰斩。

二、前期工程费不实被调减开发成本

2014年2月，X市国土资源局与A公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，将X地块出让给A公司，A公司受让该土地用于建设X项目。

2014年7月，X市国土资源局与A公司签订《补充协议》，约定“由X市国土资源局委托X市土地收购储备中心将X项目场地平整土石方工程直接包干给A公司自行建设”，“本工程按X市人民政府2015年第6次常务会议纪要精神，经双方协商，工程造价以37,592,000元包干”。

2017年12月，X市国土资源局作出《闲置土地认定书》（X国土资〔2017〕800号），指出因政府原因导致X地块闲置，认定上述土地为闲置土地。

2018年1月，A公司与X市土地收购储备中心签订《土石方工程终止协议书》，约定“自本协议生效之日起，双方同意终止《补充协议书》的履行，确认土石方工程造价结算款为2,107.6858万元”。当月，X市政府作出《关于收储X地块国有土地使用权的批复》（X政文〔2018〕24号），载明“同意收储A公司坐落X地块的64,337.9平方米国有土地使用权，收储价格8,409.11666万元，土石方工程结算款2,107.6858万元”。其后，X市土地收购储备中心与A公司签订《国有土地使用权收储合同》，约定A公司同意将上述地块的国有土地使用权由X市土地收购储备中心按8,409.11666万元的价格收储。

2019年9月，X市税务局Y分局作出《税务事项通知书》（Y税通〔2019〕6号），通知A公司X项目应补非住宅土地增值税4,754,540.94元。《税务事项通知书》同时认定，X政府委托包干的土石方工程款为开发成本，在计算增值税时允许扣除。A公司认为X市土地收购储备中心收储X地块属于土地征收行为，应当免征土增税，故提起行政复议。

2019年12月，X市税务局作出《行政复议决定书》（X税复决字〔2019〕1号），认为土地收储不属于土地征收，不能免征土增税，但《税务事项通知书》认定X市政府委托包干的土石方工程款为开发成本，在计算增值税时，允许扣除，属认定事实不清，适用依据错误，遂决定撤销Y分局作出的《税务事项通知书》，责令Y分局重新作出具体行政行为。

A公司不服，提起行政诉讼，法院认为：根据《土增税暂行条例实施细则》，房地产开发，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。A公司与X市土地收购储备中心于2014年7月签订《补充协议书》，约定X地块土石方场地平整工程由X市土地收购储备中心改为A公司实施。故上述土石方工程系A公司通过包干工程款的方式组织施工，A公司本身并没有为此而发生实际成本支出。

实践中，土石方工程费用应当根据实际情况作不同处理。通常情况下，土石方工程属于政府在交地前需要完成的“三通一平”工程，房地产企业拿地时，土石方工程已经完成，故土石方工程费不属于房地产开发费用。特殊情况下，土石方工程由房地产开发企业自行完成，根据《关于印发<企业产品成本核算制度（试行）>的通知》（财会〔2013〕17号），前期工程费，包括项目开发前期发生的场地通平等前期支出。故此种情况下，土石方工程可以计入前期工程费。

本案中，土石方工程本应由X市土地收购储备中心完成，根据2014年7月签订的《补充协议》，土石方工程委托给A公司包干，且X市政府最终以包干费用的形式支付了土石方工程结算款。虽然A公司具体实施了土石方工程，但土石方工程费最终由X市政府承担，A公司的投入得到了补偿。从土石方工程尾款2,107.6858万元的来源来看，是X市政府为满足交地条件而支付的款项，而非A公司通过市场交易支出的开发费用。且A公司自始至终未取得施工许可证，同时其申报的数据中涉及建筑安装工程费、基础设施费等会计核算科目归集为零，进一步证实其没有进行房地产开发，故土石方工程费不应作为A公司的开发成本。

房地产企业应当从以下2方面防范此类税务风险：

1、强化合同审核意识。明确土地平整等可约定事项的最终实施主体以及相关费用的最终承担者，对相关支出进行正确定性和核算，对不属于房地产开发费用的支出不列入扣除项目，避免引发土增税调整。

2、在合同谈判中关注细节问题。对于应当由政府承担，但实际未承担的前期工程，避免采用委托包干模式，尽可能转化为自行开发，据实核算并申报扣除相应成本、费用，以免后续引发税企争议。

三、建筑安装工程费不实被调减开发成本

2017年下半年，X税务机关对A公司进行检查，发现A公司开发的X小区在建筑结构、容积率、绿化等方面与周边其他小区基本类似，但是平均售价比周边项目高出近200元/㎡，而利润率却明显低于周边其他房地产公司15%的平均利润率。

检查人员将A公司的成本与周边房地产开发公司的成本逐项进行了详细比较，发现A公司的平均建筑安装成本比周边同等楼盘每平方米高出200多元，比该市同等类型房产平均成本高出180元。

检查人员调取了监理资料与工程结算书进行核对，发现监理记录中无砂垫层，而工程结算书中却出现了砂垫层费用。根据这一线索，检查人员详细查阅了监理工作日志及分部分项工程验收报告和图纸、设计变更等资料，均未发现有砂垫层的相关记录。随后，检查人员对当时负责监理的工程师进行了询问，确认在项目中并未做砂垫层基础。

经进一步检查发现，工程桩基础图纸中明确设计为锚杆静压桩，工程审核结算书中却反映为打混凝土预制桩，两者价格相差4～5倍。检查人员查阅了城建档案，未发现桩基的变更通知，相关的监理工作日志及分部分项工程验收报告也都反映桩基础为锚杆静压桩。

为核实相关情况，检查人员又到X小区进行实地检查。由于工程结算书中反映该花园的道路厚度达到50cm,与通常情况不符，检查人员便在开发商、施工单位、监理单位三方共同见证下，对道路进行了挖掘，并按随机原理选取若干计算点，核定出道路的平均厚度只有20cm。

检查人员在资料核对中还发现，工程结算书的材料清单中有大量使用室内乳胶漆的记录。经入户调查，发现内墙没有粉刷，所谓的内墙乳胶漆并未使用；另外，检查人员在现场发现该工程有一部分使用了铝合金固定窗，结算书中却全部为推拉窗,明显与事实不符。

通过上述比对资料、实地核查等方法，最终查明A公司虚增开发成本600余万元。（案例引自董宏主编《土地增值税清算全流程操作实务与案例》）

本案中，X税务机关通过比对资料、实地核查，发现A公司通过虚报砂垫层费用、将锚杆静压桩假报为打混凝土预制桩、虚报花园道路厚度、虚报室内乳胶漆使用记录、将部分推拉窗假报为铝合金固定窗等方式，虚增建筑安装工程费。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定建筑安装工程费的单位面积金额标准，并调减土增税扣除项目。此处需要注意两点：

1、税务机关可以通过多种方式实施税务检查。根据《税收征收管理法》，税务机关有权通过询问、调取账簿资料、实地检查、检查存款帐户等多种方式实施税务检查。其中，调取账簿资料不限于账簿、记帐凭证、报表等直接涉税资料，还包括与纳税有关的文件和证明材料等其他资料。在土增税清算中，由于扣除项目种类繁多，且与施工的各项工序密切相关，对于能够反映扣除项目实际情况的施工资料，例如监理工作日志、分部分项工程验收报告、图纸、设计变更、工程结算书等资料，税务机关同样有权调取并检查。

2、调减扣除项目不需以实际发生的成本费用为标准。根据国税发〔2006〕187号，前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用不实的，税务机关可以直接以当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料为基础，核定此四类费用。建安造价定额资料通常会低于企业实际支出，因此虚增扣除项目往往得不偿失。本案中，X税务机关实施税务检查，主要意义也在于查证A公司是否存在虚增扣除项目的事实，最终并不需要以实际查明的成本、费用为标准核定扣除项目。

房地产企业应当从以下2方面防范此类税务风险：

1、妥善保留施工资料。施工资料属于与纳税有关的证明材料，当发生税企争议时，施工资料往往会成为左右事实认定的关键证据。因此，企业应当妥善保留施工资料，并按要求向税务机关提供。

2、据实申报扣除项目。实践中，一些企业认为扣除项目种类繁多，难以查证，即便作虚假申报，也不易被税务机关察觉。事实上，税务机关首先会从宏观上把握企业扣除项目的真实性，如果出现利润率偏低、收入利润比过高的情况，就会进一步逐项严查扣除项目。因此，企业不能抱有侥幸心理，应当据实申报扣除项目。

四、利息支出不合规被调减开发费用

2007年4月，A公司出让方式取得国有建设用地50.99亩，开发X项目。

2014年3月至6月，X市地税稽查局对A公司2010年1月至2013年12月期间的涉税情况进行了检查，认定A公司因开发X项目，从2009年至2013年分别向B公司和C公司借款，共支付利息39,514,117元。A公司在计算房地产开发费用时，将这部分利息支出全部作为财务费用计入开发费用，违反法律规定。结合其他涉税违法行为，X市地税稽查局作出《税务处理决定书》（X地税稽处〔2014〕60号），要求A公司补缴土地增值税19,282,778.61元。

A公司不服，先后提起行政复议和行政诉讼。法院认为，向非金融机构借款的，房地产开发费用应当按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”两项金额之和的一定比例计算扣除。本案中，A公司系向非金融机构借款，因此其支付的利息不能直接计入开发费用予以扣除。X市地税稽查局按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%计算大山公司的房地产开发费用，符合法规规定，并无不当。