物业交割需要双方到场。因为物业交割要签一些合同、档案类的，如果确实不能来，可以写委托书，把身份证给被委托人，不过还是尽量本人亲自去。物业交割是房屋过户之后很重要的一个环节，涉及到很多费用的结算、交接，还有物业的备案等，买卖双方都要到场一次交割清楚。
1、腾空房屋
卖方不腾空房屋的话，新的业主就无法入住新房了。一般来说，在物业交割之前，购房者应通知业主将腾空的房屋出售，有些购房者可能会买到有租客的二手房，因此，如果是有承租人的，那么在进行物业交割时，承租人应到场，并协商变更租赁合同。
2、确认前业主户口迁出
关于这一点，千万不要随便相信原来业主说辞，有些业主说迁出，但实际上还没迁呢，建议可带着不动产权证和卖主的户口簿到当地派出所户籍科核实户口簿是否已搬出。如果真的发现未迁出的，那么你可留存一笔交割保障金，等确认户口迁出后再把剩余款项交给出售业主。
3、清点设施和清点欠费
在进行物业交割的时候，也一定要清点设施和欠费。由于二手房一般由住户装修使用，装修和部分设备在销售时通常作为礼品赠送，因此，在签订房地产销售合同时，应写明设施设备的品牌、型号和正常使用情况，并按合同约定进行清点。
在实际生活中，这些设施和家电家具一般分别有：空调、吸油烟机、热水器、灯具。结算和安排原房屋所发生的水、电、气、有线电视、暖气、物业、维修基金等费用的转移，买卖双方必须在物业交接单上签字备案，买方需要向原业主索要各项费用交齐的票据。
4、交接钥匙
当以上的这些事项都检查并做好了，那么此时需要做的就是交接钥匙了。向出售业主领取各个钥匙，记住了，不仅是索求大门的钥匙，还要将房间门的钥匙以及其他门的钥匙拿回来，一般有房门钥匙、水门钥匙、电门钥匙、门禁卡、信箱钥匙等，并进行入户门门锁的更换。
5、办理物业更名
最后一个步骤，就是去物业办理更名，办理起来比较简单，买房带上不动产权证就可以到物业公司办理更名。一切办妥之后，再结清房子的尾款。
6、签署物业交割确认书
交割完毕后，接下来的流程就是签署物业交割确认书了。然后就是买方退还物业保证金，而卖方提供各项费用发票。这一点建议各位购房者千万别记得了。
买卖二手房最后一道流程就是交房，手续繁琐，但如不注意各个细节，很容易引发纠纷。首先，应在合同里注明清楚物业相关约定，双方再到场核验，签定物业交割单，完成权利占有和转移占有，买方取得房屋的全部权利。
二手房物业交割流程：
1、卖方腾空房子
2、双方到场（如有租户，需一起到场）
3、设施、设备清点（买方对附属设施、装修、附赠家具家电进行验收。）4、水、电、煤过户（卖方结清水、电、数字电视、电话、电话、宽带、煤气欠费，办理过户。）5、物业费结清（卖方结清卫生费、停车费等相关物业欠费，维修基金自动跟房走。）6、户口迁移（确认卖方户口是否迁出，学位查询，买方进行户木口迁移。）7、领取钥匙，更换门锁。
8、签定物业交割单，结清尾款。
物业交割时，需要更名的有和物业签署的物业合同，一般需要新业主携带身份证、房本或网签合同办理，还有歌华有线更名，需新老业主共同办理，老业主提供身份证原价，新业主提供身份证原价、银行卡原价、房本或网签合同办理，另外还需要确认水、电、燃气是留存的房屋地址还是业主姓名，如果是业主姓名的也需要更名。
物业交割需要客户和业主同时到场，因为要结清水电燃气、物业、供暖等费用，需要双方签署物业交接清单。
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