二手房做价格评估时既要参考周边同地段、同档次、同面积的二手房销售价格，又要结合房子初次购买的价钱、楼层、朝向、房型以及配套设施和房屋折旧来考虑。其中折旧费是依照每年减2%来计算，如果说住房楼层比较好，可以增加3%价格，如果没有物业，应当减去5%价格，周围有学校可增加15%价格。
1、市场因素
二手房价格的评估既要符合市场价格规律，又要符合房屋的实际情况，估价的第一步就是要把房屋与市场同类房屋价格、临近房屋价格等相比较，同时，要把房屋的成本与折旧进行折算，合理的折旧方法是每年大约折旧2%左右。
2、区位因素
这是买卖二手房必须考虑的因素。交通、商业服务设施、基础设施齐备的小区生活宜居度会相应提高，所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减一定的价格。
3、造型质量因素
看好房子的区域位置后，就要考虑房子的成新率、建筑质量、外立面造型等。次新房是准现房，质量有保证。它的外立面良好、造型独特的房屋能够提升房产的档次，给人物有所值的感觉，反之，房屋在购买者心中就会相应地贬值。
4、环境因素
小区外部环境、绿化、人文环境也是估价的重要影响因素。所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、人文条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可，买家会愿意多出一些费用来购买这样的房产。安静、封闭的小区，是业主的隐私生活得到保障，这样房子的价格自然也是居高不下。
5、楼层因素
二手房的价格以具体的情况而定，每一套房子的价格都不一样，好的楼房形态、楼层、朝向也能够为房子相应地加分。顶层和底层是一般购买者都不会轻易触碰的房屋类型，价格相对较低。
1、贷款额度
如果购买二手房的时候选择的是按揭贷款的方式，那么房屋评估值直接决定着贷款的可贷额度。抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。
2、交易价格
买卖双方确定二手房的交易价格也会委托评估事务所进行评估，以评估价作为交易价格的参考。以避免交易双方因对房产价值的不了解，期望值相差太远而影响交易的正常进行。
3、二手房税费
交税金额按照网签的比例来计算，高评估，高网签，所缴纳的税也会相应增加，一些城市缴纳的交易税费如契税等，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例。简单的说，评估价越高，缴纳的税费也越多。评估价低，意味着缴纳的税费少。
房子评估价格的算法如下：
1、评估价一般都需要根据房屋的实际情况和房屋在市面上的参考价来进行决定。其中房屋的实际情况主要包括：房屋面积、房屋所在楼层、房屋所处地段、房屋朝向、房屋装修情况、使用年限、房屋土地费用等等。一般情况下，房屋评估价一般都是房屋交易价格的六成到八成左右。
2、若要计算二手房的评估价的话，那么就应该先把房屋内部装修所消耗的人工费用、装修材料费用计算出来，再把房屋土地使用费用计算出来，再根据房屋现在的折旧率对房屋价值进行折旧，之后得出的房屋价值就是该房屋的评估价。
3、评估机构对二手房进行房屋价值评估的时候，一般都是需要收取一定金额的评估费用的，而物价局对于房屋评估费用更是制定了相关的收费标准。
什么是房屋评估价
一般是在进行二手房交易的情况下，会对房屋进行评估，评估的计价原则包括：工程造价、室外工程费、土地征用费等方面。
1、建筑安装工程造价(简称工程造价)，一律按房屋评估时前一年执行建筑安装工程费用定额以及有关规定，编制预算成本。在编制预算成本时，施工安装企业取费标准的确定，省辖市按地市级企业取费，县或县级市按县市级企业取费。
2、材料价格的调整系数，一律按当年当地政府规定的材料价格调整系数及规定按实际调整的材料差价，合理确定。工程造价为确定重置完全价置的基础。
一般一个城市不同地方的评估价也是不同的。评估价由银行指定评估所评估所得。根据某一区域的地价、建设程度、以往成交价格和小区热度，还有房子的楼层、装修、房龄等来评估这一区域的房价。其实每个区域都有一个大概的评估价，上下浮动不会太大。你说的收费标准的指评估费吗？评估费每个地方的收费标准是有区别的，有的收评估价的千分之二，有的收成交价的千分之二，有的是哪一个高收哪一个都知道二手房在交易过程中需要评估，二手房评估价由一下几个因素决定：
一、房龄
房屋的新旧程度，直接关系到买家喜欢与否，而房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。在对二手房进行销售时，一定要计算房屋的折旧费，砖混结构房屋折旧期限为50年。
二、户型
市场上，正规的两居、三居更受欢迎，评估价格更高；反之，不规范的异型户型，或套型过小、过大的户型等，都会让房价降低。
三、楼层
楼层的好坏也直接影响房价的高低，处于中间部位的房屋评估价相对较高，但如果底楼带有户外花园，或顶楼带有屋顶花园，价格可能更高些。
四、位置
如果房屋所处地理位置好，如在城市中心地带或者周边配套完善，评估价自然更高。
五、小区
在同一地段，二手房的小区环境会逊色于新住宅区，评估时，小区平面布局、设施、绿化、运动设施的配备以及房屋的外观造型等情况需要综合考虑。
二手房评估的收费标准如下：
根据物价局的有关规定，目前评估费收费标准采取累进计费率，如下：
1、房屋总价100万元以下（含100万元）的，收取评估总价的0.42%。
2、100万元到500万元的（含500万元）累进计费率为0.3%。
3、500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%。
4、2000万元到5000万元（含5000万元）的收取评估总价的0.06%。
5、5000万元以上的收取评估总价的0.012%。
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二手房评估价是如何产生的目前， 房地产评估 机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。所谓市场比较法，是指挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、 土地使用权年限 房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。业内人士表示，在实际运用中，层差是最为常用的修正价格。比如，一套位于多层3楼的二手房，该房所在小区的相同户型5楼的房子卖到了5000元/平方米，在对该二手房进行评估时，就需要在5000元/平方米的价格基础上加上300—500元/平方米的楼层差价。除了二手房之间的市场比较法外，二手房评估同时受到新房价格的较大影响。如果待评估二手房附近有新盘上市的话，除了采用和二手房之间的比较法外，还应该参照新楼盘上市的价格对二手房进行相关评估。比如对某二手房进行评估时，和该二手房小区环境、楼层、朝向、装修水平都差不多的二手房普遍卖到5000元/平方米，但由于近期有新楼盘开盘，新房价格卖到了6000元/平方米时，就要对二手房之间的市场比较法作出一定修正，这种情况下，二手房评估价可根据该二手房的具体情况增加最终的评估价格。 5大因素影响二手房评估业内人士表示，在二手房价格的评估中以下6个因素的影响最为关键。首要因素：位置、地段。二手房与新房价格一样，南边比北边贵，城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过500元/平方米，同样，市中心区域的二手房与郊区的二手房价格相比之下也能产生800元/平方米以上的落差。第二因素：房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到300元-500元。第三因素：房屋户型朝向。很多人买房讲究坐北朝南。因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房由于受此观念的影响，价格会产生200元左右/平方米的落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元—200元左右。第四因素：房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。第五因素：市场方面因素，这是最重要的一个环节。市场不同的需求同样决定房屋的价格，根据房屋实际使用用途同样的房屋其价格并不一样，有时差异很大。我们可以用以上提及的方式来对自己的房屋进行粗略的评估。但如果是进行正规的 二手房买卖 或是将房屋 抵押给银行 进行贷款，最好请正规的 房地产经纪 公司或专业的房地产评估机构来进行严格意义上的二手房评估。专业评估会让您房屋的价格得到公正的评价，不会因为价格预估太高而导致房屋难以出手，也不会因为预估价格太低而使您遭受经济损失。但业内人士提醒 二手房交易 双方，二手房最终的定价决定在房主手中，评估价对房主来说只是一个参考，房主根据自身情况在评估价的基础上略作调整属正常现象。不要因为评估价低于房主报价就一味按照评估价和房主硬侃价，如果评估师给出的评估价达不到房主的心理预期，很可能侃价的结果是错过一套对自己比较适合的二手房。同时，如果房主急用钱或房子质量有问题，房主的报价会低于评估价，这时一定要对房子进行详细的了解之后，再做决定，如果属于前一种情况，侃价时不要太狠，不妨用最快的速度签下房子，如果确定属于后一种情况的话，千万不要因为贪小便宜而吃大亏。
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