个人二手房交易中，为了避免卖方逾期迁出或不迁出户口，买方在向卖方支付房款时，会按照双方协商好的数额预留一部分尾款作为户口迁出保证金督促卖方按时迁出户口，待卖方迁出户口后再支付给对方。如果卖方逾期未迁出，卖方需交纳违约金。
1、购买房屋前进行户籍核查：在二手房交易的过程中，很多购房者都会忽略掉二手房的户口问题，为了保障购房者的权益，购房者一定要在签订购房合同之前去了解房屋户口的问题，要求业主携带本人身份证和《房屋所有权证》或《不动产权证书》陪你到房屋所在管辖派出所户籍科，查询户口是否迁出。如果原业主户口没有提前迁出，要在合同中明确相关事宜。
2、不迁出不结清房款：在进行二手房交易的时候，购房者可以预留一部分房款，等待卖家把户口迁出，再把这部分房款结清，因为一旦全部结清房款后，在后续房产交易进程中，就会将自己致于被动境地，从而给那些不讲诚信的卖家埋下逾期迁出户口的伏笔。双方可约定由买方事先从应付房款中留出一笔尾款(尾款金额尽可能留得多些)，待卖方户口全部迁出后，买方再将这笔钱支付给卖方。
3、签订合同时明确责任：二手房在进行交易的时候，是会签订房屋买卖合同的，购房者在要买卖合同在明确违约责任，在合同中明确约定户口迁移的时限及违约责任，提高卖房人的违约成本，以此敦促卖房人严格按照合同履行。一旦出现卖房人延期履行或者不履行的情况，买房人起诉索赔也有依据，而不必另行寻找损失证明。
4、补充协议补充未尽事宜：购房合同的背后还会有一份补充协议，补充协议是对购房合同的补充，买房时如果购房者是以迁入户口作为主要购房目的，可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”，以此来保障购房者的权益。
双方约定卖方承诺自上述房产权利转移之日起多少日办理原有户口全部迁出手续，如果发生逾期一日就需要向买方支付违约金，直到房内户口全部迁出为止。
在二手房交易过程中，作为卖方，最重要的一个义务就是及时的向买方交付房屋，也就是我们常说的要按照约定的时间迁出出售的二手房。但实践中有的卖方可能会逾期迁出，此时会承担相应的法律风险。那么究竟二手房卖方逾期迁出有什么风险呢？
一、二手房卖方逾期迁出有什么风险
二手房交易过程中会涉及到一个很重要的环节就是房屋的过户问题，很多房主办理了产权过户手续后迟迟不按照合同约定的时间迁出，这样的情况表面上看着是没有给购房者带来经济损失，但是售房者是需要承担一些违约责任的。
一般售房者的户口是与房子绑定的，因此为了保证售房者能够及时的迁出户口，购房者与售房者会签订了合同补充条款，双方约定卖方承诺自上述房产权利转移之日起多少日办理原有户口全部迁出手续，如果发生逾期一日就需要向买方支付违约金，直到房内户口全部迁出为止。
如果卖方在合同中对户口的迁出时间已经作出了承诺，就应该严格的执行，卖方向买方支付违约金。
二、八大注意远离二手房逾期迁出纠纷
(一)重视户口问题。
记住无论是教育地产还是二手房，都要重视户口问题。毕竟无法落户会给自己造成各种各样的麻烦和损失，因此房产交易过程中，谈判的重点不光是房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面，还应当包括户口问题。
(二)预先全面调查核实房屋内所有的户口。
即使是房主承诺了屋内的户口情况，购房者也需要自己亲自到房屋所在地的派出所进行核实。这样做不仅可以核实售房者承诺的真实性，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售房以前购房时的上家户口等。
如果是通过中介买房的话，也可以委托中介代为核实的房屋的户口，记得核实后要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止一些中介人员的疏忽或欺骗行为给自己造成损失。
(三)明确的在合同中约定卖方迁出时间。
(四)户口的迁出时间最好约定在房屋登记过户之前。
(五)通过预留房屋尾款和违约金的双层方式对售房者施加压力。这样可以迫使其诚实守信，按期迁出。
预留的尾款应当在合同中明确说明先迁户口然后再交付房款，约定好顺序防止对方恶意违约，且房屋尾款的数额不宜过低。在签订违约金条款时也应当注意要能够适用于迁移户口。
(六)如果售房者约定在交易后的一定期限内将户口迁出的话，购房者要考虑自己是否应该接受。
可以在合同补充协议中约定好卖方不迁移户口的赔偿责任，如逾期一日则应当按照房屋总价的万分之五计算，直到卖方房屋内户口全部迁移为止。
这种加重经济责任的方式，可以有效地促进卖方及时履行合同中户口条款，避免不必要的争议。
(七)双方最好多商量。
如果交易双方进入诉讼这一环节的话，最好可以借助法院施加的压力来促使对方迁移户口，履行义务，最好能够和对方进行良好的沟通来达到诉讼目的，防止关系僵化。
(八)和法官保持积极的沟通
诉讼过程中应当告知法官你的目的仍然是促使对方履行义务迁出合同，请求法官施加压力做好对方的工作，使售房者尽快迁出。
进行二手房的买卖，不管你是作为卖方还是买方，此时都应该按照约定积极履行自己的义务。其中买方需要及时的支付房屋对价，而卖方则应该及时的迁出房屋，为购房者腾房。当然要是出现卖方逾期迁出的情况，则可以追究法律责任。
（华龙网综合）
一般二手房在交易的过程中会出现很多复杂的问题，户口迁移就是其中非常关键的一点。很多人没有注意这个问题导致接手后才发现卖家的户口还没有迁出。那么原房主户口逾期迁出会有什么影响吗？下面让我来告诉大家怎么避免户口逾期迁出这个问题吧！
一般二手房在交易的过程中会出现很多复杂的问题， 户口迁移 就是其中非常关键的一点。很多人没有注意这个问题导致接手后才发现卖家的户口还没有迁出。那么原房主户口迁出会有什么影响吗？下面让我来告诉大家怎么避免户口迁出这个问题吧！
一、原房主户口迁出会有什么影响呢？
1、易产生 债务纠纷
在原房主户口还没有迁出的情况下，假如原房主在外面产生了债务纠纷，那么债主或者法院就会直接找上门，很有很能会拿你的房子做抵债或者抵押。假如真的摊上这么大的麻烦，那岂不是非常糟心？而且 买房 的钱也白白搭进去了。
2、转卖时影响 成交价
在多年以后如果你想把房子转让出去，买家一定会问到户口的问题，假如对方知道户口根本不在你这里，心里一定会有所顾忌，这也很有可能成为别人跟你讨价还价的借口，这样一来房子很难卖出去的。是谁遇到这样的事情都不会放心，毕竟涉及到的人越多麻烦也就越多。
二、买家如何防止二手房户口未迁出的情况出现？
1、预留部分尾款作为户口迁出 保证金
在 二手房交易 的过程中，为了避免对方卖方迁出或不迁出户口，在向原房主支付房款时，可以按照双方协商好的数额，预留一部分尾款作为户口迁出保证金，并且督促卖方按时迁出户口。等原房主把户口迁出以后再支付。如果对方迟迟没有把户口迁出，那他就要交纳 违约金 。
2、 户籍 核查
在签订合同之前，应该提前了解一下该 房屋 的户口情况。比较好的方法就是直接找原房主本人带上 房产证 及身份证原件到户口所在的公安机关户籍科查询。这样做是对自己负责，避免以后出现各种麻烦。
3、明确户口迁出时间和违约责任
在写合同的时候要标清楚约定户口迁移的时限及违约责任，提高卖房人的违约成本，用这个来督促卖房的人，使其按照合同上面的内容来进行。如果对方出现违约或者延期的情况，用这份合同起诉索赔就可以了。
4、户口迁不出则解约
对于只想要把户口迁入为目的的 购房 者来说，可以在协议中补充约定。“如果卖方因为其自身的各种问题导致之后不能将户口迁出，那么买方应有单方解除的权力，卖方还要把购房款全额退还给买方。”用此规定来保障自己的权益。
所以说卖主户口没有及时迁出就会涉及到很多问题。为了让我们日后的生活更有保障，不会牵扯到更多的麻烦，我们应该多了解一下 购买二手房 的知识，看看有什么是需要注意的。只有了解得越多就越助于我们买到合适的房子，希望我的这篇文章能够帮助到你。
一、 买房 后卖方不 迁户口 该怎么办，能做些什么? 买房后卖方不迁户口可以采取的措施有：合同明确约定 户口迁移 条款与户籍登记人书面确认户口迁移情况。双方在签订 买卖合同 之前，建议买房人与所有户籍登记人确认能否迁出户口及迁移的相应期限提前向公安机关了解落户政策。 二、注意事项 1、合同明确约定户口迁移条款。
2、与户籍登记人书面确认户口迁移情况。双方在签订买卖合同之前，建议买房人与所有户籍登记人确认能否迁出户口及迁移的相应期限。特别是所有权人以外的登记人，最好通过书面形式对其户口迁移情况进行确认。
3、提前向公安机关了解落户政策。户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围，不同区域具有一定差异性，建议买房人向房屋所在地派出所咨询涉案房屋的相关落户政策。特别提醒买房人，落户要考虑房屋的实际居住条件。 三、其他内容拓展 办理市内户口迁入,应持下列证明证件到其户口迁入地派出所办理： (1)迁入人的居民户口簿、居民 身份证 及市内 户口迁移证 (2)迁入户的居民户口簿(3)新立户的要有房管部门出具的住房证明或 房屋产权证 明(4)迁入人符合申领、换领居民身份证条件的，每人交本人正面免冠一寸光纸黑白大头照片两张,已满16周岁，已领取居民身份证的,每人交照片一张(5)因 结婚 迁入的要持 结婚证 (6)迁入农村地区的农业人口要有迁入地乡镇政府和村委会同意迁入的证明(7)迁入非直系亲属户内的，应征得迁入地派出所同意后,再办理户口迁移手续。 如果从卖家手中购买了房子之后涉及到迁户口的问题，出现卖家拒不执行的情况时可以在双方协商的基础上向公安机关提出申请寻求解决办法。为了避免这种情况的产生，应当在买房之前就将这些问题在签署合同之前都协商清楚，避免后续出现矛盾。
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