1、租赁的房屋为违法建筑的，这种情况由于标的物不合法，故合同无效。但在一审法庭辩论终结前违法情节消失的应被认定为有效。
2、承租人擅自将房屋转租给其他人，出租人在知道或应当知道转租行为之日起6个月内提起转租无效或可撤销之诉的，该情形无效。
3、承租人经出租人同意将房屋出租给其他人，但约定租赁期限超过承租期的，出租人不予认可的，该情形无效。
1、在签订房屋合同前，作为承租人，需要对出租人的主体资格进行审查，包括是否取得了产权证。出租人不是产权人的，应当审查是否有产权人的授权，房屋是否可以转租。
2、签订房屋租赁合同时，应当在合同中约定房屋的位置、租赁房屋的建筑面积和辅助设施。作为出租人，最好明确房屋用途，防止承租人不按规定使用房屋。
3、应当约定履行租赁合同的期限。涉及免租期限的，应当明确规定，避免发生租金支付纠纷。此外，单笔合同租赁的最长期限不得超过20年。
4、明确规定租金的计算方法、支付时间和支付方式。租金可以采取固定租金和逐年递增的方式支付。租金的支付分为按月支付、按季支付、按年支付等，逐一明确各阶段租金的具体支付时间。
5、租赁房屋交付过程中，需结算双方承担的水、电、气、物业服务等费用，并对房屋交付过程作出书面确认。
6、出租人可以要求承租人支付一定数额的履约保证金，并同意在租赁合同期满后返还。
7、租赁、出租经营性房屋涉及办理相关资质、许可证的，双方还应明确提供的相关文件或合作事项。
导致 房屋租赁合同 无效的情形有： 1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的 租赁合同 无效。 但在 一审 法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
2、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁 合同无效 。 但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。 但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
4、当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政 法规 规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁 合同生效 条件的，从其约定。 但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 《 民法典 》第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
下列情形下房屋租赁合同无效：
（一）签订房屋租赁合同的主体不适格；
（二）租赁的房屋不符合法律规定或者合同约定：
（三）租赁的房屋属于违法违章建筑；
（四）房屋租赁期限超过20年的超过部分；
（五）未经同意擅自将租赁房屋转租。
【法律依据】
《商品房屋租赁管理办法》第六条
有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）属于违法建筑的；
（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（三）违反规定改变房屋使用性质的；
（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
《民法典》第一百五十三条
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
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