某商品房开发工程因故停建，承包人及时起诉要求结算工程款并胜诉。法院在对该项目进行拍卖执行中，有许多债权人主张权利。各债权人的清偿顺序依法应为（）。
A 、承包人、抵押权人、普通债权人、全款购房人
B 、抵押债权人、普通债权人、全款购房人、承包人
C 、普通债权人、全款购房人、承包人、抵押债权人
D 、全款购房人、承包人、抵押债权人、普通债权人
【正确答案：D】
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：
（1）人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286 条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
某房地产开发公司甲在某市老城区参与旧城改造建设，投资3亿元，修建一个4星级酒店，2座高档写字楼，6栋宿舍楼，建筑周期为20个月，该项目进行了公开招标，某建筑工程总公司乙中标，甲与乙签订工程总承包合同，双方约定：必须保证工程质量优良，保证工期，乙可以将宿舍楼分包给其下属分公司施工。乙为保证工程质量与工期，将6栋宿舍楼分包给施工能力强、施工整体水平高的下属分公司丙与丁，并签订分包协议书。根据总包合同要求，在分包协议中对工程质量与工期进行了约定。工程根据总包合同工期要求按时开工，在实施过程中，乙保质按期完成了酒店与写字楼的施工任务。丙在签订分包合同后因其资金周转困难，随后将工程转交给了一个具有施工资质的施工单位，并收取10%的管理费，丁为加快进度，将其中一栋单体宿舍楼分包给没有资质的农民施工队。工程竣工后，甲会同有关质量监督部门对工程进行验收，发现丁施工的宿舍存在质量问题，必须进行整改才能交付使用，给甲带来了损失，丁以与甲没有合同关系为由拒绝承担责任，乙又以自己不是实际施工人为由推卸责任，甲遂以乙为第一被告、丁为第二被告向法院起诉。
试分析：请结合相关建筑法规对以上案例进行分析阐述（300-500字）
（1）乙公司的分包行为是否合法？
（2）丙、丁的再分包行为如何界定？
（3）这起责任最终应该有哪些主体承担？为什么？
（4）结合此案例谈谈建筑工程发包承包制度中的分包制度，需要注意哪些行为规范？
答案：
（1）不合法。丙的行为属于非法转包行为，丁作为分包单位，将工程再分包给没有资质的农民施工队，属违法分包行为。
（2）丁施工的工程质量有问题，给甲带来了损失，乙和丁应对工程质量问题向承担连带责任。因为乙作为该工程的总承包单位与丁之间是总包与分包的关系，根据《合同法》与《建筑法》的规定，总包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包的工程质量承担连带责任。
（3）违法分包行为为主要有：
1）总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位；
2）建设工程总承包合同中未约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其它单位完成的；
3）施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其它单位的；
4）分包单位将其分包的建设工程再分包的。
第一部分案例9基本情况
本案原告为一家施工企业，被告为房地产开发商。被告在上海投资开发住宅小区，原告经过招标投标程序中标。2003年3月签订施工总承包合同，同时约定工程的地下部分由原告垫资施工。
2005年4月，原告完成双方约定的工程进度，经双方对已完垫资部分工程价款进行结算，双方确认已完工程价款。因被告缺乏资金无力支付，双方于2005年4月签订以在建工程折抵拖欠进度款的《补充协议》，将项目中的一栋23层房屋折抵工程欠款。由于当时抵价的房屋不具备预售条件，未办理预售许可手续，双方约定取得预售许可证即办理预售登记。
2008年11月，当施工进度完成至结构封顶进入装修施工时，原告发现折价的整栋房屋另行预售给案外人，并办理了预售登记。
2009年3月原告向上海高院提起诉讼，诉请法院保护承包人工程价款优先受偿权，并保全、查封了系争房屋。上海高院于2010年4月15日下达《民事调解书》，确认原告对系争房屋享有优先受偿权，被告将系争房屋过户至原告名下，另外支付相关的工程款。
第二部分对案例9的复盘
1.关于预告登记相关法律法规的演变
预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
自2007年10月1日施行的《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
2009年7月1日《上海市房地产登记条例》第51条对“预告登记”作出了规定，为双方的自我保护提供了可操作性的指导。
2021年1月1日施行的《民法典》第221条作出了与《物权法》第20条相同的规定。最高院关于适用《民法典》物权编的解释（一）第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第221条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”
值得强调说明的是，早在2005年4月，承发包双方签订以在建工程折抵拖欠进度款的《补充协议》，当时并没有相关的法律法规来规范这一物权受偿行为。
2.工程价款优先受偿权相关法律法规的演变
1999年10月1日施行的《合同法》第286条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
关于工程价款的优先受偿权的性质，实务中有留置权说、法定抵押权说、法定优先权说；近年来法定优先权说逐渐获得更多的共识。为维护相对较为弱势的承包人利益，防止工程款债务无法清偿时涉及农民工利益造成社会稳定问题，法律直接创设、规定该优先权，作为一种特别优先权。
早在2000年11月，朱树英律师在承办上海首例外资房地产公司破产案时，就向受理案件的上海徐汇区法院提出已确认的工程进度款应在破产财产处理时优先受偿，并提交了《关于请求在破产程序中适用<合同法>第286条规定，优先受偿工程欠款的报告》。徐汇区法院高度重视，特派副院长孙海虹到最高院作专题汇报，最终促成于2002年6月26日颁发最高院《关于工程价款优先受偿权问题的解释》。
该解释的主要内容有四条：
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起。
最高院2018年12月29日公布的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”
2021年1月1日施行的《民法典》第807条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
最高院于2020年12月29日公布了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一） 》第36条规定，承包人根据《民法典》第807条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。第41条规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
之所以在这里列出关于工程价款优先受偿法律法规的演变历程，主要在于感叹朱树英律师开拓性的工作，超强的说服能力，以及上海开放的司法环境！正是由于有了这些先驱们的工作，才推动了法制的进步！
3.工程价款优先受偿权的相关问题
工程价款优先受偿权的主体，涉及以下几个方面：
一是与发包人订立工程施工合同的承包人可以主张优先权；二是与发包人直接订立工程施工合同的个人可以主张优先权；三是装饰装修工程的承包人可以主张优先权，但是受到限制；四是与发包人订立工程勘察、设计、监理合同的勘察人、设计人、监理人，均不享有优先权；五是实际施工人无法直接向发包人主张优先权。
行使优先受偿权的前提为工程质量合格。如果工程质量不合格，其将无法使用或者进行拍卖、变卖。而合同是有效合同或无效合同，与优先权是否成立并无关联性。如果承包人因发包人原因未能完成施工而要求解除合同，并主张工程价款优先受偿的，应当对未竣工的工程质量是否合格进行审查；如果承包人无法提供已完成部分质量系合格的证据，则有必要通过工程质量司法鉴定的方式确定是否符合合同约定和相关建设标准。
优先受偿权行使的范围：根据《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一） 》第40条的规定，构成造价部分的款项，享有优先受偿权，逾期支付工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等款项不构成构成造价部分，则不应当享有优先受偿权。由于工程造价的本质是价格，包含双方协商确定的因素，在确定优先权行使的范围时，应当特别注意是否存在双方事后达成协议，将不应当计入工程造价的部分计入、虚报造价金额以获取更高的优先权金额的情况，对其他债权人造成影响。
发包人承担的不可抗力事件导致的费用主要包括：工程本身的损害、因工程损害导致第三人人员伤亡和财产损失、施工场地内施工材料及待安装设备的损害以及工程所需清理修复费用等，承包人机械设备损坏、停工损失则由承包人自行承担，双方的人员伤亡由各自所在单位负责。
法律分析
建设工程施工合同是指发包方和承包方为完成商定的施工工程，明确相互权利、义务的协议。依该合同，施工单位应完成建设单位交给的施工任务，建设单位应按照规定提供必要条件并支付工程价款，它是工程建设质量控制、进度控制、投资控制的主要依据。建设工程施工合同的主要内容包括以下几项：
1、工程范围。
2、建设工期。
3、中间交工工程的开工和竣工时间。一项整体的建设工程，往往由许多的中间工程组成，中间工程的完工时间，影响着后续工程的开工，制约着整个工程的顺利完成，在施工合同中需对中间工程的开工和竣工时间作明确约定。
4、工程质量。
5、工程造价。工程造价因采用不同的定额计算方法，会产生巨大的价款差额。在以招标投标方式签订的合同中，应以中标时确定的金额为准；如按初步设计总概算投资包干时，应以经审批的概算投资中与承包内容相应部分的投资（包括相应的不可预见费）为工程价款；如按施工图预算包干，则应以审查后的施工图总预算或综合预算为准。在建筑、安装合同中，能准确确定工程价款的，需予明确规定。如在合同签订当时尚不能准确计算出工程价款的，尤其是按施工图预算加现场签证和按时结算的工程，在合同中需明确规定工程价款的计算原则，具体约定执行的定额、计算标准，以及工程价款的审定方式等。
6、技术资料交付时间。工程的技术资料，如勘察、设计资料等，是进行建筑施工的依据和基础，发包方必须将工程的有关技术资料全面、客观、及时地交付给施工人，才能保证工程的顺利进行。
7、材料和设备的供应责任。
8、拨款和结算。施工合同中，工程价款的结算方式和付款方式因采用不同的合同形式而有所不同。在一项建筑安装合同中，采用何种方式进行结算，需双方根据具体情况进行协商，并在合同中明确约定。对于工程款的拨付，需根据付款内容由当事人双方确定，具体有如下四项：预付款；工程进度款；竣工结算款；保修扣留金。
9、竣工验收。对建设工程的验收方法、程序和标准，国家制定了相应的行政法规予以规范。10、质量保修范围和质量保证期。施工工程在办理移交验收手续后，在规定的期限内，因施工、材料等原因造成的工程质量缺陷，要由施工单位负责维修、更换。国家对建筑工程的质量保证期限一般都有明确要求。11、相互协作条款。施工合同与勘察、设计合同一样，不仅需要当事人各自积极履行义务， 还需要当事人相互协作，协助对方履行义务，如在施工过程中及时提交相关技术资料、通 报工程情况，在完工时，及时检查验收等。
法律依据
《中华人民共和国民法典》 第七百八十八条 建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。《中华人民共和国民法典》 第七百八十九条 建设工程合同应当采用书面形式。
温馨提示：
