抵押合同自双方当事人签订抵押合同之日起生效。一般情况下，抵押合同在抵押权成立之前生效，不会存在抵押合同生效与抵押权同时成立的情形。抵押权的设立，始于抵押合同在登记机关的登记。
《《城市房地产抵押管理办法》》第三十四条以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
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