租房后与他人合作经营是否属于转租

租房后与他人合作经营是否属于转租:

2012年9月30日胡某、余某签订了一份房屋租赁合同。合同约定：胡某将个人所有的房屋出租给余某用于经营快捷宾馆。租赁期共5年，胡某自2012年10月1日将房屋交付余某使用至2018年1月1日止，该期间包括三个月装修时间在内。租金约定为：每月租金25元/M2，租期租金每月19169.25元。合同约定终止条件为：承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：

1、承租人擅自将房屋转租、转让或转借的;

2、承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的;

3、承租人拖欠租金累计达三个月的。

合同签订后，胡某依约将房屋交付余某使用。因宾馆经营需要，余某将租赁房屋除开设了宾馆外还开设了小吃部、烟酒超市、汽车轮胎经营部。烟酒超市实际经营者是彭某。彭某与余某在2012年12月15日签定烟酒超市合作协议，由两人按合作协议共同经营烟酒超市。宾馆、小吃部、汽车轮胎经营部、烟酒超市均于2012年10月1日装潢，2012年12月20日之前相继开业。胡某认为该合作协议的内容与合作经营不符，名为合作经营但实际上就是转租房屋，故诉至法院，请求终止胡某余某双方于2012年9月30日签订的房屋租赁合同以及判令余某立即腾房、返还租赁房屋。

法院判决：驳回胡某诉讼请求

法院经审理认为，胡某与余某签订了房屋租赁合同并已实际履行，双方之间存在合法的租赁关系。余某向法院提交了自己与彭某签订的烟酒超市合作协议，胡某认为该合作协议的内容与合作经营不符，名为合作经营但实际上就是转租房屋。本院认为经营中，经营者可采用多种方式进行合作，余某与彭某共同经营烟酒超市的合作方式并不违反法律规定，故对胡某的意见不予认可。在本案所涉的租赁房屋中经营的小吃部未办理工商登记，胡某提交的证据无法证明该经营实体非余某经营。宾馆、小吃部、汽车轮胎经营部、烟酒超市均于2012年10月1日装潢，2012年12月20日之前相继开业。本院认为胡某在2012年12月20日之前应知道这些经济实体的存在，但未提交证据证明在2012年12月20日之后的六个月内已向余某提出异议，故胡某请求终止胡某余某双方于2012年9月30日签订的房屋租赁合同以及判令余某立即腾房、返还租赁房屋的诉请无法律和事实依据，本院不予支持。

律师说法：是否属于转租

《民法典》第七百零九条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”

本案中，胡某与余某签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效。双方当事人应按照合同约定自觉履行义务。承租人余某应当按照约定的方法使用该租赁房屋。余某与彭某共同经营烟酒超市的行为不违反法律规定，并未超出按照租赁房屋的性质使用的范畴，故不属于合同中转租房屋的行为，根据此条款合同解除的条件并未成就，故胡某无权主张解除合同。