一类二类三类住宅用地的区别如下：
1、一类居住用地是指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地。它是独立式住宅集中的用地，层数基本是3层或3层以下，包括别墅、独立式花园住宅以及四合院等，是高端低密度居住用地。
2、二类居住用地是指市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中高层住宅为主的用地。以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主，是中、高密度居住用地。
3、三类居住用地是指市政公用比较设施齐全、布局不完整、环境一般、或住宅与工业等用地有混合交叉的用地。一般作为工业区、仓储区和学校的附属配套设施出现。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十条土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。
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