房屋买卖备案登记是预告登记的，可以对抗第三人。预告登记是为限制债务人处分该不动产而由请求权人向登记机关申请进行的预先登记，根据法律规定，预告登记具有排他性的法律效力，可以阻挡他人物权。
《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民法典》第二百一十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
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