房屋买卖未办登记无效，私下买卖不发生物权效力。我国实行不动产统一登记制度，取得、变更不动产所有权以不动产登记为准，房屋自记载于不动产登记簿发生效力。
《民法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十五条
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
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