商品房和住宅房的区别是：商品房产权一般为40年，住宅房产权为70年；商品房一般按照商业用水用电计算，住宅房一般按照居民用水用电计算；商品房难落户，住宅房较易落户；商品房为商业用地或者综合用地、使用权届满不会自动续期，住宅房为住宅用地、使用权届满自动续期。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条
土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
1、居住用地70年；
2、工业用地50年；
3、教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；
4、商业、旅游、娱乐用地40年；
5、仓储用地50年；
6、综合或者其他用地50年。
《城市房地产管理法》第二十一条
土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
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