以划拨方式取得的土地一般是不能转让的。但是经有批准权的人民政府审批，由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，可以进行转让；不办理土地使用权出让手续而转让房地产的，转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
《《中华人民共和国民法典》》第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《《中华人民共和国城市房地产管理法》》第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
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