小产权和大产权的区别是：小产权房的房产证由乡镇颁发，个人没有实际的产权，转让受限；大产权房具有房屋所有权证与土地使用权证，经县级规划部门审批具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能，可以合法的进行买卖交易。
《《不动产登记暂行条例》》第四条国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
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