商用房居住权是40年，具体根据居住权合同中约定的期限确定，居住权合同对期限没有作出明确规定的可以推定居住权人的终身。居住产权年限到期后可以根据当时的地价水平补缴土地出让金，再次申请土地使用权。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
《中华人民共和国民法典》第三百七十条居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
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