五证不全签的购房协议无效。预售、销售房产的开发商应持合法有效的商品房预售、销售许可证，五证不全进行交易的行为属于违法，与买受人订立的购房协议应当认定为无效，但在起诉前取得取得相应证照的可以认定为有效。
《商品房销售管理办法》第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
《商品房销售管理办法》第三十六条未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。
《商品房销售管理办法》第三十七条未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。
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