房地产设立抵押遵循的原则有：
（一）遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则；
（二）遵循地随房走、房随地走、房地一体的原则；
（三）遵循依法登记的原则；
（四）遵循民事法律的原则。
《中华人民共和国民法典》第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民法典》第四百一十七条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
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