根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
由此可见，购房合同在双方当事人签字的时候生效。但是，合同只是约束合同当事人双方，购房合同在房产管理部门登记之后，该合同菜产生了对抗第三人的效力。
另外，当事人对合同的效力可以约定附生效条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的．视为条件不成就。当事人对合同的效力可以约定附生效期限。附生效期限的合同自期限届至时生效。
1、违反法律、法规、政策和社会公共利益的购房合同无效。
违反法律、法规是指违反《宪法》、《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》和其他各种法律、法规、规章及地方性法规的行为。违反政策是指违反了虽未明确载于法律法规条文，但党和国家的方针、政策已作出了明确规定的情况。
2、双方当事人不具备主体资格的房屋买卖。
（1）未成年人等无民事行为能力人和限制行为能力人所进行的房屋买卖。
（2）房屋出卖人不是房屋所有权人。
（3）共有人没有取得其他共有人同意而出卖共有房屋。（善意取得的除外）
（4）委托代理人超越代理权限或无代理权而代理被代理人买房屋，且事后没有得到追认的。
（5）依有关法规或政策规定不许购买房屋的人员购买房屋。
3、规避法律的房屋买卖。
（1）虚假的房屋买卖。指双方当事人以规避法律为达到自己的某一目的，而共同实施的虚假的房屋买卖。如为逃避债务而进行的所谓房屋买卖。
（2）伪装的房屋买卖。指双方当事人为了规避法律而实施的以一个表面的房屋买卖而掩盖另一真实的民事法律行为。
4、一方以欺诈、胁迫的手段订定合同，损害国家利益的。注意仅只有欺诈、胁迫属于可撤销的合同，只有又损害国家利益的，才构成无效合同。
5、违反法定形式的购房合同
房屋买卖应依法定程序到房地产管理机关办理过户登记手续，不办理过户手续的房屋买卖合同不发生对抗第三人的效力。《民法通则》第五十六条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定是特定形式的，应当依照法律规定。”但对已经履行又无其他违法行为的应承认其有效并责令其补办房屋买卖手续。
对于在《城市私有房屋管理条例》施行前的房厚买卖，依最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第50条的规定， “买卖双方自愿，并立有合同，买方已付了房款．并实际使用和管理了房屋又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应补办房屋买卖手续。”
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