以下情况下签订的购房合同无效：
1、签订商品房买卖合同后，未经过购房者同意，卖家私自将房屋抵押或者出售给第三人的。
2、开发商没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假的商品房预售许可证蒙蔽购房者来进行房屋的买卖的。
3、出卖人在房屋已经抵押或者已经出售的情况下，故意隐瞒事实将房屋再次出售给购房者的。
4、开发商故意隐瞒购房者所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的。
5、购房者所购房屋的主体结构质量严重格导致不能交付使用的或者交付使用后房屋质量问题检验确实不合格的。
6、交付使用的房屋套内面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%的。
7、无故延迟交付房屋超过三个月的合理期限的。
8、由于出卖人的原因，导致购房者在房屋交付一年内都无法办理房屋所有权登记的。
9、未经无民事行为能力人同意，代理人私自出卖房屋的。
10、以胁迫或者强制的手段违背购房者意愿的签订的房屋买卖合同。
11、乘对方处在危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。
12、买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。
13、口头签订商品房买卖合同，又无据可查的。
《商品房销售管理办法》第三十条，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
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