以买房为名进行担保所形成的合同效力要根据实际情况确定。
目前，在民间借贷纠纷中，以房屋买卖合同担保借款的情形越来越普遍。要辨析是房屋买卖还是借款担保，需从房屋买卖合同的特征判断。
(1)合同标的物是否有违常理。
(2) 合同权利义务是否对等。
(3)从履行方式上看，房屋买卖合同约定的房屋为现房，卖方已具备交付条件，但双方在合同签订后长达两年的时间内，均未要求交付房屋，反而是卖方从签订合同之月起就按月固定支付大额违约金给买方，此亦违背房屋买卖的正常交易习惯。
根据《合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
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