常见的免责条款有三种：
1、人力不可抗拒的自然灾害；
2、施工中遇到的异常困难及重大的技术问题不能及时解决；
3、预售方不能控制的其他原因。
商品房预售合同中免责条款生效要件：
1 、不得违反法律和社会公共利益。
2 、不得免除预售方的基本义务。
3 、不得免除故意和重大过失责任。
4 、不得违反公平原则。
根据《合同法》第117条规定：不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
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