未登记的不动产抵押合同不发生效力，抵押合同自登记之日起生效。法律规定以建筑物抵押登记的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《民法典》第四百零二条，以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。（《民法典》生效时间为2021年1月1日）。
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