按照物权变动的原因不同，物权变动的规则可以划分为基于法律行为的变动和非基于法律行为的变动。
一、基于法律行为的变动 。
所谓法律行为，又叫做意思表示行为，指的是需要行为人的意思表示发生效力的行为，例如合同行为。
二、非基于法律行为的变动。
非基于法律行为的变动，主要有基于事实行为、基于公法行为和基于法律的直接规定二种方式，1.善意取得。
2.特殊原因引起的变动。
《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（《物权法》将于2020年12月31号失效）
《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。（《民法典》生效时间为2021年1月1日）
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