双方私下签订的二手房协议如果是真实的那么是合法有效的。但是不动产要以过户登记为所有权转移的生效要件，因此虽然合同有效，但未过户，意味着房产所有权仍在原所有人名下。如将来对方不愿过户房产，只能依据买卖合同要求对方支付违约金。
合同成立的条件，一般认为应具备以下条件：
1、订约主体应为双方或多方当事人；
2、具备法律规定的要约与承诺这两个阶段或过程；
3、对主要条款达成一致的意思表示。
《物权法》第九条 ，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。（《物权法》将于2020年12月31号失效）
《民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。（《民法典》生效时间为2021年1月1日）
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