私人承包物业，归开发商管理。根据相关规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。
《物业管理条例》第三十三条
一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第一条
为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第三条
国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
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