12种无效的房地产买卖合同是：
1.出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同；
2.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
3.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；
4.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
5.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
6.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；
7.出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋；
8.房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；
9.房屋质量问题严重影响正常居住使用；
10.出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；
11.办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记；
12.因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现。
根据《合同法》第四十四条，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
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