房地产商发布的宣传广告与实际不符需要承担的责任是：
1.房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为，是房地产商承担责任的前提；
2.购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。
根据《广告法》第三条，广告应当真实、合法，以健康的表现形式表达广告内容，符合社会主义精神文明建设和弘扬中华民族优秀传统文化的要求。
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