物业费能减少的情况：
1、经业主验收，因未装修不具备入住条件或者入住后因故长期不用的空置房，可向物业申请减免物业费；
2、房屋出租，合同中注明物业费由租客缴纳；
3、物业擅自提高收费标准、扩大收费范围。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。
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